O mercado imobiliário brasileiro passa por uma transformação silenciosa, impulsionada pela movimentação de grandes empresas que decidiram colocar no mercado patrimônios acumulados ao longo de décadas. Durante a vigésima terceira edição da Convenção Secovi-SP, um painel específico reuniu executivos de peso para debater a monetização de terrenos e espaços que originalmente cumpriam funções corporativas muito distantes da incorporação urbana. A discussão, intitulada Desenvolvimento Imobiliário: Uma Injeção de Terrenos em Áreas Centrais, colocou sob os holofotes estratégias de companhias de varejo, telecomunicações e transporte público que agora enxergam no setor imobiliário uma alavanca vital de eficiência financeira e renovação urbana.

Novos horizontes para o patrimônio corporativo

A mediação do encontro ficou a cargo de Stephany Matsuda, diretora do Secovi-SP, que abriu os trabalhos pontuando o caráter pioneiro da mesa de debates. A iniciativa marcou uma ruptura com o foco tradicionalmente restrito a incorporadoras, loteamentos e residenciais convencionais, trazendo para o centro da conversa organizações que mantêm proximidade diária com o setor mas que operam sob outras lógicas de negócio. A proposta central consistiu em analisar o potencial de locais que, por razões históricas de planejamento empresarial, tornaram-se repositórios de vastos recursos imobiliários.

Stephany Matsuda, em sua abertura, destacou o caráter inédito da discussão dentro do Secovi-SP. “Pela primeira vez a gente consegue trazer players e falar um pouco sobre isso. A gente começa a sair um pouco do ‘ah, só incorporação, só residencial, só loteamento’ e passa a trazer players que estão próximos da gente, com quem a gente faz negócio o tempo todo”, afirmou, explicando o fio condutor do debate. Ela complementou a análise pontuando a essência econômica dessa aproximação entre portfólios corporativos e o ecossistema construtivo nacional. “Existe um público, um nicho, cujo core business, o objetivo das empresas, não é ter imóvel. Essas empresas, por uma estratégia lá atrás, acumularam um patrimônio, um ativo imobiliário muito rico, e faz muito sentido aproximar isso do Secovi, porque são terrenos estratégicos, importantes do ponto de vista imobiliário.”

A estratégia do varejo e o adensamento urbano

Entre os participantes, o setor varejista esteve representado por Camila Monteiro, diretora de Desenvolvimento Imobiliário do Carrefour Property. A executiva detalhou a trajetória da companhia francesa no país e o processo recente de catalogação de seus ativos físicos. Com mais de meio século de atuação no território nacional, o grupo acumulou uma base considerável de propriedades, abrindo caminho para a requalificação de espaços antes dedicados exclusivamente a grandes bicentenários estacionamentos e operações comerciais tradicionais.

Camila Monteiro apresentou a estratégia imobiliária do Carrefour Property, que já mapeou potencial de desenvolvimento em 100 dos 400 ativos próprios do grupo no país. “O Carrefour veio para o Brasil há mais de 50 anos, é uma empresa patrimonialista, então foi adquirindo terrenos ao longo dos anos, e hoje temos um portfólio de mais de 400 ativos próprios. Desses 400 ativos, já identificamos potencial imobiliário em 100”, afirmou. A executiva também pontuou a velocidade com que essa frente de negócios ganhou relevância interna e parcerias corporativas. “Essa área começou a tomar tração dentro do grupo há 4 anos, e já temos mais de 10 incorporadores parceiros com contratos assinados. E, desses contratos, temos parceiros com mais de um contrato conosco”, completou.

Criação de valor e novos ecossistemas locais

A lógica financeira por trás das negociações envolve o aproveitamento inteligente de coeficientes construtivos frequentemente subutilizados. Segundo a diretora, muitos locais operam com frações mínimas de seu potencial legal, viabilizando a implementação de projetos mistos que integram o varejo original a galerias comerciais e torres residenciais ou corporativas, gerando fluxo e valorização recíproca.

Sobre a lógica por trás das transações, destacou o modelo de criação de valor para as próprias lojas. “Temos terrenos em que não aproveitamos nem 20% do potencial imobiliário, com uma legislação que permite adensar ainda mais esse espaço que hoje é ocupado por um estacionamento muito grande. Trabalhamos para criar o que chamamos de ecossistema, com loja, galeria e residencial. Os projetos que temos hoje assinados vão gerar 12 mil pessoas no entorno das lojas. A gente está criando valor para a loja tanto na venda do terreno quanto no adensamento da região”, disse, citando como exemplo prático o primeiro empreendimento desse formato no país. “Essa foi a primeira loja do Grupo Carrefour no Brasil, numa área que foi se adensando, era uma loja com estacionamento muito grande. Fizemos a venda para o incorporador, e o Carrefour recebeu em troca uma loja, um shopping e lajes no edifício corporativo, que será inaugurado ainda este ano. Conseguimos criar valor dentro da companhia, adensando ainda mais e fortalecendo o core do nosso negócio”, afirmou. Ela concluiu destacando a recepção positiva do mercado: “os incorporadores adoram. Eles dizem que, na campanha de vendas, o Carrefour já é um argumento muito bom, então somos sempre muito procurados por isso.”

Telecomunicações e a transição para a fibra óptica

Outro setor de peso que marcou presença no evento foi o de telecomunicações, representado por Jacqueline Silveira, gerente sênior de Gestão Imobiliária, Legalização e Performance Predial da Vivo. A executiva explicou que a monetização de ativos da empresa está diretamente atrelada a uma mudança tecnológica profunda: a substituição gradual da antiga infraestrutura de cabos de cobre por redes de fibra óptica, o que reduziu drasticamente o espaço físico necessário para a operação técnica da companhia.

Jacqueline Silveira detalhou o projeto de venda de ativos da Vivo, impulsionado pela migração da infraestrutura de cobre para fibra óptica, que deve colocar cerca de mil imóveis no mercado até 2028. “Como todos sabem, a Vivo é grandiosa no setor de telecomunicações. Se você não tem Vivo, conhece alguém que tem. Diante dessa grandiosidade e dessa tecnologia que a gente vem estruturando ao longo dos anos, tivemos a oportunidade de migrar do cobre para a fibra”, afirmou. A transição operacional traz reflexos diretos no balanço financeiro e na oferta de propriedades bem localizadas. “O cobre, no passado, ocupava muito mais espaço e infraestrutura nos ativos, e com a passagem para a fibra conseguimos otimizá-los bastante. Essa transição vai gerar em torno de mil imóveis disponíveis no mercado, algo próximo de R$ 1,5 bilhão, conforme já divulgado nas relações com investidores”, disse.

Desafios operacionais e a primeira onda de vendas

A primeira fase desse ambicioso plano já começou a ser entregue ao mercado imobiliário, concentrando-se em endereços de alta valorização, especialmente na capital paulista, onde antigas centrais telefônicas dão lugar a novas perspectivas de uso urbano.

Sobre a primeira leva de imóveis já anunciados, detalhou: “estamos falando de uma primeira onda de 47 imóveis divulgados ao mercado nos últimos meses, em torno de R$ 600 milhões. Desses 47, 80% estão na capital de São Paulo, em regiões como Itaim, Anália Franco, Saúde e Barra Funda. São imóveis que estão em regiões centrais, como a gente fala de central telefônica, e regiões extremamente excelentes do ponto de vista de incorporação residencial, comercial, logística, varejo ou saúde.” A gerente também comentou sobre a evolução interna de sua área de atuação: “a gente costuma falar de gestão imobiliária associada a contratos de locação, renovação e renegociação de aluguel, mas hoje o papel é muito mais de otimização de portfólio, eficiência financeira e eficiência operacional.” O processo, contudo, exige rigor técnico e superação de etapas burocráticas: “Antigamente a gente tinha um projeto de venda de ativos na Vivo, mas era um projeto mais tímido. A gente deu um pontapé inicial há uns dois meses, e é um projeto extremamente robusto e completo. Temos o terreno, existe a demanda, mas há várias caixinhas até chegar à efetivação dessa venda: regularização ambiental, potencial construtivo, questões de engenharia, estruturações financeiras. Eu acordo e durmo pensando em venda de imóveis, mas é um desafio que vai ser divertido no final, todo mundo vai ficar bem feliz com o sucesso desse projeto”, disse, concluindo sobre a conversão funcional dos espaços: “A grande oportunidade é transformar ativos que perderam sua função original em ativos com uma nova função urbana. Mas não, elas não perderam a função original — ela se transformou. O imóvel sai de uma central telefônica e vai para uma incorporação residencial, comercial, enfim.”

O papel estratégico do transporte público

O painel também abriu espaço para a perspectiva do setor público através de Patricia Truzzi, chefe de Departamento de Novos Negócios do Metrô de São Paulo. A representante da companhia metroviária destacou as particularidades de gerir um patrimônio imobiliário dentro de uma empresa pública independente, cuja sustentabilidade financeira depende diretamente da bilheteria e de receitas alternativas.

Patricia Truzzi apresentou o histórico e a estratégia de geração de receita não tarifária do Metrô de São Paulo, hoje estruturada por meio de shoppings, terminais e exploração de terrenos remanescentes de obras. “O Metrô é um contraponto aqui entre essas empresas do setor privado. A gente aqui é empresa pública, empresa pública independente, ou seja, a gente paga nossas próprias contas: com o valor da tarifa, o que a gente recebe do passageiro transportado, e com a receita não tarifária”, afirmou. Ela reforçou que a prioridade da instituição permanece inalterada apesar da busca por novas fontes de recursos: “nossa missão é gerar novos negócios e gerir os contratos de receita não tarifária buscando o equilíbrio financeiro da companhia. E há algo que a Silvia, nossa líder de negócios, sempre repete: sem perder o passageiro de vista. Não é receita a qualquer custo. O nosso core business é transportar o nosso passageiro é o nosso centro.”

Regulamentação e o futuro dos negócios públicos

A monetização de áreas remanescentes revelou-se um mecanismo crucial de resiliência durante períodos de crise aguda, como a pandemia de covid-19, quando a manutenção do serviço essencial de transporte exigiu fontes complementares de caixa.

Sobre o histórico de comercialização de terrenos durante a pandemia, revelou o volume movimentado pela área. “Esses terrenos foram um colchão muito importante para o Metrô durante a pandemia. A gente teve que manter a operação comercial 100% para garantir que o pessoal da linha de frente conseguisse chegar no trabalho. A receita gerada com a comercialização de terrenos naquele período foi da ordem de meio bilhão de reais. No contexto geral da nossa gerência, isso representa cerca de R$ 2 bilhões em contratos assinados”, disse. A execução dessas transações por órgãos públicos, no entanto, impõe desafios regulatórios específicos que exigem inovação jurídica. “Nosso processo de comercialização é sempre por licitação — é assim que garantimos transparência e isonomia do setor público e mantemos a imagem que o Metrô tem. Estamos, por exemplo, implementando cláusulas resolutivas em processos licitatórios. Difícil, né? Muito! Mas sabemos que o mercado precisa disso, e essa é a próxima fronteira para continuarmos crescendo e gerando receita para a companhia”, afirmou, citando novos estudos de exploração no espaço aéreo de estações. O encerramento da participação reforçou o otimismo na aproximação com o setor privado: “A gente tem um terreno no Itaim, inclusive, que é… nossa senhora! Eu olho para ele todo dia e falo: nossa senhora! Estamos buscando nos aproximar do mercado. Estamos aqui no Secovi, nesta convenção, não só para conseguir clientes ou fazer propaganda, mas também para escutar e conseguir parceiros. No fim das contas, acho que é isso.”

A convergência de grandes corporações de diferentes segmentos em torno de um mesmo objetivo imobiliário sinaliza uma mudança estrutural no aproveitamento do solo urbano em grandes metrópoles. Ao destravarem ativos antes ociosos ou de uso restrito, varejistas, operadoras de telecomunicações e empresas de transporte não apenas otimizam seus próprios balanços financeiros, mas também injetam vitalidade em regiões centrais, promovendo o adensamento planejado e a criação de novas centralidades urbanas integradas.