As profundas transformações trazidas pela reforma tributária e os impactos operacionais decorrentes da transição para o novo modelo de consumo centraram os debates durante o painel intitulado "Nova Ordem Tributária: Caminhos para a Conformidade". Realizado no Espaço 2 ao longo do segundo dia da 23ª Convenção Secovi-SP, o encontro reuniu lideranças e técnicos para analisar a mudança histórica na cobrança de impostos que afeta diretamente o setor de habitação, construção e negócios imobiliários no país, um segmento que historicamente conviveu com regras de tributação peculiares e específicas em relação ao restante da economia industrial e de serviços brasileira.
A mediação do painel esteve sob a responsabilidade de Pedro Krahenbuhl, que atua como diretor de Relações Institucionais do Secovi-SP. A mesa de debates contou ainda com a participação de Isabela Tralli, advogada e sócia da VBD Advogados, de Daniel Calderon, sócio-diretor da Calderon Contabilidade, e de Jorge Antonio Deher Rachid, que é ex-secretário da Receita Federal. O grupo esmiuçou os gargalos e as exigências práticas que a nova legislação impõe aos empresários, gestores e operadores do mercado imobiliário nacional, debatendo minuciosamente o panorama regulatório que se avizinha e os desafios inerentes à mudança estrutural na arrecadação pública do país.
O contexto histórico e a necessidade de adaptação antecipada
Para compreender a magnitude dos debates travados na 23ª Convenção Secovi-SP, é preciso resgatar o contexto econômico e normativo no qual o mercado imobiliário brasileiro esteve inserido por décadas. O setor sempre operou sob regimes diferenciados de tributação, voltados para incentivar a construção civil e facilitar o acesso à habitação. Com a aprovação da reforma tributária e a criação do novo sistema de tributação sobre o consumo, todo esse arcabouço histórico passa por uma reestruturação profunda, exigindo das empresas uma mudança cultural e operacional sem precedentes para evitar perdas financeiras e garantir a continuidade dos negócios no curto, médio e longo prazo.
Logo na abertura do painel, a orientação central direcionada aos empresários do setor foi a de buscar a adaptação operacional com antecedência. A recomendação prática envolve aproveitar os mecanismos e sistemas que o Fisco já disponibiliza, permitindo que eventuais ajustes nos regulamentos ocorram de maneira sintonizada com as necessidades e o ritmo de evolução das empresas. Essa antecipação é vista como indispensável para mitigar riscos jurídicos e operacionais durante o período de transição normativa, evitando que as companhias sejam surpreendidas por exigências burocráticas complexas em cima dos prazos legais estabelecidos pela regulamentação federal.
Sobre essa necessidade de alinhamento prévio, Pedro Krahenbuhl afirmou: “A orientação é utilizar o que a Receita já tem oferecido para os contribuintes, para que os regulamentos possam ser aperfeiçoados conforme as demandas e adaptações do setor avançam”. Essa postura proativa busca evitar gargalos futuros e garantir que os contribuintes compreendam as exigências antes que a fiscalização se torne integralmente restritiva em termos de cumprimento de obrigações acessórias, um fator determinante para a saúde financeira de incorporadoras, construtoras e administradoras de imóveis em todo o território nacional.
Fim do PIS e Cofins e o papel fundamental da contabilidade
Com a substituição gradual do PIS e da Cofins pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), o mercado imobiliário vivencia uma virada histórica de proporções colossais. A mudança retira o setor do tradicional modelo cumulativo simplificado e o insere em um regime de não cumulatividade. Na prática operacional, o cálculo dos tributos deixa de incidir de forma isolada apenas sobre a receita da venda na ponta final, passando a demandar uma rastreabilidade rigorosa sobre toda a cadeia de fornecedores, insumos e serviços prestados ao longo do ciclo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário.
Abordando a urgência dessa adaptação sistêmica, Jorge Antonio Deher Rachid detalhou o cronograma e a importância estratégica dos profissionais contábeis nesse novo cenário. Segundo ele, “A emenda constitucional estabeleceu que, a partir de 1º de janeiro, não teremos mais o PIS/Cofins. Teremos a CBS. Essa é a realidade. A contabilidade nesse momento vai ter um papel fundamental; ela é uma ancoragem para a nova realidade que nós teremos a partir do ano que vem”. A declaração reforça que o suporte técnico contábil deixará de ser apenas uma obrigação burocrática para se tornar o alicerce da conformidade, exigindo que escritórios de contabilidade e departamentos internos das empresas atuem lado a lado com as diretorias executivas e jurídicas.
Aumento de custos operacionais e a nova dinâmica de preços
Outro ponto crítico levantado durante as discussões diz respeito ao encarecimento das operações cotidianas das empresas do setor. Como o mercado imobiliário tradicionalmente nunca precisou monitorar a tributação embutida em cada etapa da cadeia de suprimentos para formar seus preços — devido às características do regime cumulativo e dos regimes especiais de tributação de patrimônio de afetação —, a nova exigência de compliance representará um acréscimo financeiro mensurável para as organizações, que precisarão absorver ou repassar esses novos custos operacionais ao consumidor final ou aos investidores.
Alertando sobre essa nova realidade financeira, Daniel Calderon pontuou que “Essa insegurança operacional e a transição para a regra da não cumulatividade mudam totalmente o jogo. O mercado imobiliário nunca esteve acostumado a olhar para a tributação embutida na cadeia de fornecedores para precificar. A conformidade para o mercado imobiliário, infelizmente, vai ser custo e vai custar mais”. Essa alteração de cenário impacta diretamente os departamentos de suprimentos, a elaboração de estudos de viabilidade econômica e a modelagem jurídica dos contratos de alienação, loteamento e locação, alterando profundamente a forma como os empreendimentos são concebidos e comercializados no Brasil.
Exigências tecnológicas, cruzamento de dados e a reforma da informação
A complexidade do novo ambiente fiscal exige das empresas o atendimento a obrigações altamente detalhadas e conectadas a plataformas digitais avançadas do governo. Entre os desafios tecnológicos mencionados pelos especialistas estão a emissão da Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis (NF-ABi), que se vincula diretamente a eventos fiscais por parcela, e a integração obrigatória ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Esse cenário transformará o compliance fiscal em uma atividade de cruzamento massivo de dados em um patamar inédito para o setor de habitação e construção civil, exigindo investimentos robustos em infraestrutura de tecnologia da informação.
Reforçando a amplitude conceitual dessa transformação, Isabela Tralli ressaltou que o impacto vai muito além da apuração contábil tradicional ou do simples preenchimento de guias de recolhimento. Em sua avaliação, “A reforma tributária é também uma reforma da informação. O controle de créditos não será apenas fiscal, mas fará parte da decisão econômica e da viabilidade do empreendimento. As empresas precisam entender que essa é uma mudança estrutural na forma de pensar a tributação, impactando todo o negócio”. A mensagem final deixada aos especialistas, advogados, contadores e empresários presentes no evento foi a necessidade de priorizar investimentos urgentes em treinamento de equipes, revisão de processos internos e modernização de softwares de gestão, encarando a conformidade tributária como prioridade estratégica absoluta para a preservação da segurança jurídica e da saúde financeira dos empreendimentos nos próximos anos.
