O avanço vigoroso do mercado de galpões logísticos, last-mile e self storage esteve no centro das discussões durante o segundo painel da convenção do setor imobiliário, que detalhou a expansão e a modernização da logística urbana no Brasil. O encontro foi mediado pela diretora da entidade organizadora, Stephany Matsuda, e reuniu importantes lideranças corporativas para analisar o novo patamar de maturidade dessas operações. A abertura do debate serviu para oficializar o lançamento de uma nova estrutura voltada especificamente para acompanhar as demandas regulatórias e operacionais desse segmento na capital paulista.

Durante a abertura, a mediadora anunciou a criação do Núcleo de Infraestrutura e Logística do Secovi-SP, o NILOS, criado há cerca de dois meses para tratar as demandas específicas do setor dentro da entidade. "O galpão, o last mile, o self storage, agora ele deixou de ser só um produto de engenharia, vou dizer, e agora ele passa a ser um ativo imobiliário, com cap rate, com renda, com locação, com receita. Na verdade ele sempre foi, mas o mercado imobiliário abraçou a causa agora e a gente vai tratar tudo aqui, tudo dentro do Secovi São Paulo através desse núcleo", afirmou. Na sequência, a executiva contextualizou o cenário macroeconômico atual com base em projeções financeiras expressivas para o país.

Sobre o momento do setor, destacou dados de investimento em infraestrutura no país. "Os investimentos em infraestrutura alcançaram 280 bilhões em 2025, é um recorde histórico. E desse valor, 79% é capital privado. São mais de 580 projetos passíveis de licitação na esfera federal e estadual", disse. Apesar do otimismo financeiro, o painel também apontou os principais gargalos burocráticos enfrentados pelos desenvolvedores de projetos industriais e logísticos nas regiões metropolitanas, comparando as dificuldades operacionais com outros segmentos tradicionais da construção civil.

Desafios regulatórios e expansão na Grande São Paulo

A complexidade burocrática para viabilizar novos empreendimentos logísticos foi apontada como um dos principais entraves para a expansão contínua da atividade nas grandes metrópoles. Stephany Matsuda descreveu a complexidade regulatória enfrentada pelo setor. "A gente chega na minha casa através quase de um cenário de guerra, desde a incorporação ao licenciamento ambiental. São as mesmas dores similares às da incorporação residencial, às vezes um pouco pior, porque tem questões regulatórias, tem novidades chegando", afirmou. Mesmo diante desse cenário adverso, o mercado imobiliário industrial brasileiro apresenta números sólidos e uma demanda sem precedentes por metros quadrados.

Apresentando um panorama robusto da atividade, Fernando Terra, vice-presidente executivo de Soluções Industriais e Logísticas, Varejo e Data Center da CBRE, detalhou o crescimento acelerado dos condomínios logísticos no território nacional, que hoje somam dezenas de milhões de metros quadrados. Fernando Terra apresentou um panorama do mercado de condomínios logísticos no Brasil, hoje com 48 milhões de metros quadrados e vacância histórica abaixo de 5%. "A gente sai de 30 milhões em 2020 pra 48, então vocês tão percebendo um crescimento médio aqui da ordem de 7 a 8% ao ano. É um crescimento bastante significativo, em qualquer lugar do mundo é um bom crescimento", afirmou.

Na sequência, o executivo detalhou a concentração geográfica dos novos projetos na principal região metropolitana do país, ressaltando o comportamento da oferta e da demanda por espaços corporativos. Sobre a região metropolitana de São Paulo, destacou a concentração de novos empreendimentos no chamado raio de até 30 quilômetros da capital. "Praticamente 90% dos novos desenvolvimentos vêm acontecendo nos últimos 5 anos, seja last mile, seja as operações grandes próximas do Rodoanel, e todos os mercados de novo com vacância baixíssima", disse. A escassez de áreas disponíveis tem impulsionado fortemente os valores cobrados pelas locações corporativas na capital.

Diversificação da demanda e valorização de ativos imobiliários

Embora o comércio eletrônico seja frequentemente associado ao boom dos espaços logísticos, os especialistas fizeram questão de ressaltar que a base de clientes do setor é bastante diversificada. Sobre a origem da demanda do setor, ponderou que ela vai muito além do comércio eletrônico. "Existe toda uma cadeia logística aí que precisa de área: farmacêutica, automobilística, centro de peças, centros de armazenamento de pneus. Tem muita demanda por aí além do e-commerce", afirmou, destacando ainda a valorização dos preços de locação na capital. "Hoje a gente tem transações acontecendo aqui na casa de R$ 60 o metro quadrado. Tem escritórios em São Paulo que não capturam esse valor."

Essa alta valorização atrai investidores institucionais com foco na retenção de longo prazo dos ativos construídos, como é o caso de multinacionais estrangeiras que operam no país. Edith Bertoletti, COO da Goodman, apresentou a trajetória da Goodman no Brasil, empresa australiana que atua com um modelo de propriedade de longo prazo dos empreendimentos que desenvolve. "A gente faz desde a aquisição, ou seja, a gente compra o terreno, desenvolvimento, constrói, e a gente faz a gestão, a gente fica dona, a gente não vende. Não é nesse sentido que a gente é uma incorporadora que constrói e passa para um terceiro", afirmou.

A executiva enfatizou que manter a propriedade dos galpões gera um compromisso direto com a excelência construtiva e com a resolução de eventuais problemas operacionais futuros. "Se tiver um problema de licenciamento, se tiver um problema no meu prédio, sou eu que vou ver a dor daquilo que eu tô construindo. Isso diz muito sobre a qualidade de como a gente coloca", completou. Esse rigor operacional reflete-se também em iniciativas complexas de regeneração urbana e remediação ambiental de terrenos industriais degradados nas cidades.

Regeneração urbana e sustentabilidade avançada

Um dos exemplos práticos citados durante o evento envolveu a transformação de uma antiga área industrial desativada em um polo logístico moderno e sustentável. Sobre o projeto de revitalização da antiga fábrica da Rhodia em Santo André, hoje batizado de Goodman Avenida dos Estados, detalhou o processo de remediação ambiental e restauro do patrimônio histórico do local. "Esse terreno tava contaminado, a Rhodia já tinha começado a descontaminação dele. A gente chega à remediação total do terreno, e esses dois prédios estavam tombados, a gente fez um restauro. Toda cidade merece ter uma Avenida dos Estados", disse.

Além da remediação de solos, a discussão sobre responsabilidade ecológica evoluiu para um patamar de exigência superior ao básico determinado pelas leis vigentes. Bertoletti também defendeu que sustentabilidade vai além do cumprimento da legislação. "Eu adoro quando as pessoas falam: ai, eu tô compliant porque eu sigo a legislação. Você não faz mais do que sua obrigação", afirmou. Esse compromisso com a modernização urbana também passa obrigatoriamente pela consolidação de redes de distribuição cada vez mais próximas dos grandes centros consumidores urbanos.

Ao encerrar sua participação no painel, a diretora reforçou a importância estratégica das entregas rápidas e fracionadas no contexto das metrópoles brasileiras contemporâneas. Ao final, destacou a relevância crescente da logística de última milha nas cidades. "Não dá pra falar em logística hoje sem falar em last mile. Isso é a modernização da logística no Brasil. A gente deixa de tá oferecendo apenas aqueles grandes galpões no raio 30 e 60 pra tá sendo a ponta final de entrega", disse. Paralelamente a essa revolução nos grandes galpões, o mercado de autoarmazenamento também registra transformações profundas impulsionadas pelo comportamento habitacional.

O crescimento estratégico do mercado de self storage

O segmento de self storage consolidou-se como uma resposta direta à tendência de compactação dos domicílios urbanos nas grandes cidades do país. Thiago Cordeiro, presidente da Asbrass e fundador, sócio e CEO da GoodStorage, apresentou dados do mercado brasileiro de self storage, hoje com 625 operações e cerca de 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável, com vacância de 18%. "É uma solução imobiliária que vem alinhada com o movimento das pessoas habitarem espaços menores. Você tem a solução de uma armazenagem para pessoa física próximo a onde ela mora como uma solução de extensão na casa da pessoa", afirmou, relacionando o crescimento do setor à redução do tamanho médio dos imóveis residenciais nas grandes cidades.

A expansão da infraestrutura oferecida ao público tem ocorrido de forma equilibrada com a absorção desses espaços pelo mercado consumidor local. Sobre a evolução do mercado nos últimos anos, destacou o crescimento da oferta de espaços acompanhado por queda na vacância. "A oferta do número de espaços foi de 42% nos últimos anos, ao mesmo passo que a vacância média caiu de 18,6 pra 18. Tem uma leitura que o mercado vem tendo uma absorção líquida positiva", disse. O formato comercial adotado por essas empresas diferencia-se completamente das locações comerciais tradicionais, assemelhando-se à dinâmica do setor hoteleiro.

Cordeiro também descreveu o modelo de precificação do setor, comparando-o à hotelaria. "A gente brinca que é tipo um hotel de logística, um hotel de armazenagem. Os contratos são mensais, então não é um contrato de locação que é uma despesa fixa. É uma solução que você adquire mensal, então não é uma despesa fixa, você consegue cancelar a qualquer tempo", explicou. O executivo relembrou ainda os desafios enfrentados no início das operações na capital, quando o modelo de negócios ainda gerava desconfiança entre os próprios pares da indústria imobiliária tradicional.

Cordeiro relatou ainda o ceticismo inicial do setor diante da primeira unidade da GoodStorage em Pinheiros, em 2016. "A turma da associação falou assim: pô, essa turma da GoodStorage, o Thiago não sabe fazer conta, precisa voltar pra prancheta. Como é que vai fazer um negócio de storage na Pedroso de Morais em Pinheiros?", disse. "Dez anos depois é o nosso maior yield, e o imóvel mais do que triplicou de valor, só pela valorização do entorno e pelo fluxo de caixa que a gente consegue tirar do imóvel", completou.

Encerrando as discussões do painel, o empresário reforçou a necessidade de planejamento urbano integrado para evitar o colapso das regiões centrais e periféricas diante do forte adensamento populacional. Ao encerrar sua fala, defendeu a importância do setor para o equilíbrio das cidades diante do adensamento urbano. "Se a gente só trabalhar com adensamento residencial, sem ter infraestrutura, sem ter outras ofertas de equipamento, você vai tendo o esgotamento das regiões, e isso em algum momento passa a ser um problema", afirmou.