A transição do planejamento urbano conceitual para a execução efetiva nos canteiros de obras depende de um elemento decisivo: a modelagem econômico-financeira. No debate sobre o desenvolvimento urbano contemporâneo, a viabilização de soluções baseadas na natureza (SBN) deixou de ser tratada apenas sob a ótica de sustentabilidade visual para ingressar no centro das estratégias de concessão de crédito, mitigação de riscos de inadimplência e estruturação orçamentária. As intervenções que incorporam processos ecológicos para mitigar alagamentos, recuperar áreas degradadas e regular o microclima agora enfrentam o desafio de comprovar seu retorno financeiro perante os agentes do mercado e da gestão pública.

Durante discussões técnicas que reuniram lideranças da construção civil, do setor bancário e da consultoria ambiental no seminário correalizado pelo Secovi-SP, pela Aelo, pelo SindusCon-SP e pela Câmara Ambiental da Indústria da Construção da Cetesb, especialistas demonstraram que o gargalo histórico entre desenhar uma solução verde e colocá-la de pé reside na capacidade de quantificar custos e mensurar benefícios tangíveis. O painel intitulado "Financiamento e Viabilidade Econômica das SBN" focou justamente no estágio posterior ao projeto e à aprovação: a identificação e a garantia de recursos para a implementação prática. A condução do debate coube à superintendente do ABNT CB-002 Construção Civil e coordenadora técnica do Comasp do SindusCon-SP, Lilian Sarrouf, que contextualizou o momento vivido pelo mercado. Logo na abertura dos trabalhos, ela destacou a transição da teoria para a prática: De manhã a gente viu como pode fazer, no nosso guia junto com a Cetesb. Agora falta a questão do financiamento e da viabilidade econômica, que é o que a gente vai tratar um pouco neste painel.

Padronização de custos e o papel regulatório da Taxonomia Sustentável

Historicamente, a ausência de parâmetros claros de custos inviabilizou a expansão dessas intervenções no setor imobiliário e na administração municipal. Sem tabelas técnicas oficiais ou índices consolidados de referência, orçamentistas da iniciativa privada encontravam dificuldades para precificar sistemas como biovaletas, jardins de chuva e telhados verdes, enquanto gestores públicos temiam aprovar licitações por falta de respaldo perante os órgãos de controle. Lilian Sarrouf lembrou como esse vácuo impedia contratações formais: O órgão público não conseguia contratar obras de SBN porque não conseguia valorar, e nós, construtores, não conseguíamos fazer um orçamento de SBN e apresentar aos órgãos públicos. Esse guia de orçamentação que a Raquel apresentou é superimportante para isso.

A superação desse impasse passa pela regulamentação e pela formulação de critérios objetivos. Lilian Sarrouf atua na representação do setor da construção civil, ao lado da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), na estruturação da Taxonomia Sustentável Brasileira, iniciativa coordenada pelo Ministério da Fazenda que tem a finalidade de estabelecer diretrizes técnicas para nortear as linhas de financiamento verde no país. As soluções baseadas na natureza foram inseridas nesse rol de discussões para que ganhem enquadramento oficial. A dirigente ressaltou a relevância de critérios estritos vindos dos financiadores: Eu adoro o mercado financeiro, porque ele está pondo regra. Ele quer saber quanto é, como mede e qual o resultado. Paralelamente, o setor produtivo tem trabalhado para que o conceito de SBN não seja restrito a uma listagem fechada de intervenções pontuais, mas sim compreendido com uma amplitude conceitual e estruturante.

Mudanças climáticas, riscos de crédito e o reposicionamento da infraestrutura

A incorporação dos critérios ambientais nos modelos de concessão de recursos decorre diretamente da avaliação de risco pelas instituições bancárias. A gerente nacional de Finanças Sustentáveis da Caixa, Mara Alvim Motta, explicou que atua em uma unidade vinculada à vice-presidência de sustentabilidade e cidadania digital, estrutura mais recente criada dentro do banco público. Uma das atribuições centrais dessa gerência é a captação de recursos no mercado internacional voltada a ampliar o volume de capital disponível no país, visto que as fontes internas não são suficientes para cobrir as demandas nacionais de infraestrutura.

Na avaliação da instituição, os eventos climáticos extremos deixaram de ser hipóteses futuras e passaram a produzir efeitos diretos sobre a higidez das operações de crédito: A gente não está falando de um cenário distante, mas de uma realidade que já está impactando as cidades, as empresas, os empreendimentos, as famílias e a própria capacidade de financiamento. O banco observa muito a questão do risco, então a gente precisa atuar no sentido de mitigar os riscos. Diante desse diagnóstico, Mara defendeu uma mudança no papel desempenhado pelas intervenções ecológicas na malha urbana: A natureza também é infraestrutura. As soluções baseadas na natureza precisam deixar de ocupar um espaço residual na cidade para assumir uma função estrutural. Elas são a infraestrutura que entrega benefícios climáticos, urbanos, sociais e econômicos ao mesmo tempo.

Essa transição exige uma reorganização técnica e operacional nos procedimentos do próprio agente financeiro, conforme relatou a executiva: Para nós, com certeza, é um desafio incorporar as SBN, porque a gente está acostumado a financiar a infraestrutura cinza. Essa incorporação, que é tão necessária, exige também um aprendizado para a gente conseguir atuar nesse tema.

Linhas de financiamento público e incentivos à gestão municipal

Para operacionalizar a inserção de intervenções sustentáveis no território, existem programas e mecanismos financeiros específicos geridos pela Caixa que possibilitam o enquadramento de projetos contendo SBN:

  • Pró-Cidades: utiliza recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a reabilitação de áreas urbanas. Conforme destacou Mara, o FGTS oferece as melhores condições e as menores taxas de juros para o cliente, embora a expansão do programa dependa diretamente do apoio técnico aos municípios para a estruturação dos projetos.
  • Saneamento para Todos: contempla investimentos na vertente de manejo sustentável de águas pluviais.
  • Finisa: linha de Financiamento à Infraestrutura e ao Saneamento operacionalizada com recursos próprios da Caixa.
  • Novo PAC: disponibiliza verbas nos eixos temáticos dedicados a Cidades Sustentáveis e a intervenções de prevenção contra desastres naturais.
  • Orçamento Geral da União (OGU): transferências intermediadas por meio de emendas parlamentares, que funcionam como mecanismo viabilizador para a etapa inicial de projetos executivos, sobretudo em municípios de menor porte.
  • Fundo Socioambiental: direcionado ao suporte financeiro de projetos elaborados por organizações da sociedade civil voltados à conservação da biodiversidade e à justiça climática.

Para estimular o setor público local a adotar essas práticas, a instituição opera o Selo Caixa de Gestão Sustentável. A certificação avalia a performance dos municípios nas dimensões ambiental, social, de governança e climática. No último ano, foi incluído um indicador exclusivo para soluções baseadas na natureza. Mara detalhou o funcionamento do incentivo: A pontuação vai desde o simples fato de o município ter um projeto e, na medida em que ele evolui, quando tem um projeto com financiamento, ele vai pontuando. O objetivo é exatamente estimular que essas práticas sejam efetivamente incorporadas. Além do reconhecimento institucional, as prefeituras que obtêm a chancela conquistam reduções nos juros cobrados nas operações de crédito.

Crédito imobiliário residencial e o papel do Selo Casa Azul

No segmento residencial privado, a Caixa detém aproximadamente 70% do mercado de crédito imobiliário brasileiro, o que torna seus direcionamentos determinantes para o mercado da construção civil. A busca por empreendimentos ambientalmente qualificados visa atenuar os riscos das operações de longo prazo e assegurar o retorno do capital investido. Além disso, a captação de recursos no exterior impõe o cumprimento rigoroso de exigências estabelecidas por organismos multilaterais e investidores internacionais.

Nesse ecossistema opera o Selo Casa Azul, lançado originalmente em 2010 nas dependências do Secovi-SP e gradativamente atualizado conforme a evolução das normas técnicas. A certificação pontua empreendimentos que utilizam componentes ecológicos como telhados verdes, superfícies permeáveis, projetos de paisagismo com espécies nativas e sistemas de captação e aproveitamento de águas pluviais. O banco instituiu ainda o Selo Casa Azul Uni, modalidade voltada a construções individuais. Atualmente, apenas cerca de 5% dos empreendimentos imobiliários financiados pela Caixa possuem a certificação Casa Azul. A meta informada pela gerente é converter gradualmente os 95% restantes da carteira em projetos com padrões de sustentabilidade atestados.

Combate ao greenwashing e desenvolvimento de métricas com a academia

A formulação da Taxonomia Sustentável sob governança do Ministério da Fazenda visa estabelecer fronteiras técnicas para distinguir projetos genuinamente sustentáveis de iniciativas de maquiagem verde (greenwashing). A carência de metodologias quantitativas levou a Caixa a firmar acordos de cooperação técnica com entidades de classe e universidades brasileiras para desenvolver ferramentas de mensuração precisa:

Em parceria com o SindusCon-SP, está em elaboração um indicador quantitativo focado na pegada hídrica das obras. Com a Universidade de São Paulo (USP), o banco desenvolve uma ferramenta voltada à gestão e quantificação de emissões de gases de efeito estufa ainda na fase preliminar de concepção dos projetos. Já com a equipe coordenada pelo professor Lamberts, da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), os trabalhos concentram-se no indicador de eficiência e economia de energia. Em uma etapa seguinte, a cooperação técnica abrangerá métricas relativas à resiliência climática e à valorização patrimonial dos empreendimentos, incluindo análises sobre a velocidade de vendas dos imóveis. A finalidade estratégica, segundo Mara Alvim Motta, é comprovar formalmente aos investidores que atributos ambientais mitigam os riscos de mercado, abrindo espaço para a captação e o repasse de recursos financeiros a custos menores.

Estruturação no mercado de capitais e captações internacionais

A montagem financeira das operações inclui captações internacionais e novas ferramentas de mercado de capitais. A Caixa obteve aprovação e captou recursos nos leilões do programa Eco Invest. Esses montantes serão combinados a uma linha obtida junto à Corporação Financeira Internacional (IFC), braço do Banco Mundial voltado ao setor privado, com o objetivo de financiar empreendimentos certificados novos e obras de modernização e requalificação (retrofit) em edifícios existentes. Essa modelagem está sendo desenvolvida em articulação com a área de mercado de capitais da instituição para possibilitar a emissão de debêntures, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e notas comerciais.

A carteira do banco engloba ainda um programa conjunto com o Banco Internacional para Reconstrução e Desenvolvimento (Bird), braço público do Banco Mundial, cuja operacionalização depende da formalização de garantias da União. Em paralelo, a instituição mantém tratativas com o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e com o Green Climate Fund (GCF). O processo abrange desde a absorção das exigências e salvaguardas dos fundos internacionais até o treinamento interno dos gerentes da Caixa responsáveis pelo atendimento a estados e municípios, capacitando-os a sensibilizar e engajar prefeitos e governadores.

O papel das certificações ambientais e da infraestrutura verde privada

O setor privado de consultoria e gerenciamento imobiliário tem constatado a consolidação dos critérios ecológicos como definidores de valor. A diretora de Smart Cities do CTE, Myriam Tschiptschin, relatou que acompanha essa evolução profissional no setor da construção civil, acumulando a coordenação da comissão ESG da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT). O CTE teve origem em 1990 junto ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).

Segundo Myriam, as principais certificações do mercado imobiliário incorporaram as SBN como diretrizes técnicas fundamentais: Todas elas abordam o tema de manejo de águas pluviais, de restauro do ciclo hidrológico, de soluções baseadas na natureza, e algumas colocam isso como pré-requisito. Um dos modelos em expansão é a certificação Sustainable SITES, chancelada pelo Green Business Certification Inc. (GBCI) — mesma entidade que administra o selo LEED — e concebida pela associação de paisagistas dos Estados Unidos. Esse selo foca na qualidade ambiental de áreas externas, na conservação da biodiversidade e na infraestrutura verde.

Como demonstração prática, a diretora citou o caso do Parque da Gamaro, que se consolidou como o primeiro empreendimento construído e certificado sob o protocolo SITES no Brasil. As normas do selo exigiam que o lote tivesse capacidade para reter o volume de uma chuva de referência estipulada em cálculo, destinando a água para fins não potáveis e infiltrando todo o excedente no solo para alimentação do lençol freático. Como a estrutura convencional de tratamento de água pluvial instalada na edificação não alcançava a capacidade volumétrica obrigatória, a solução consistiu na implantação de uma biovaleta de infiltração, dispositivo baseado na natureza que viabilizou o cumprimento das metas e a obtenção do certificado.

Projetos em grandes glebas, loteamentos e certificações complementares

A aplicação dessas metodologias tem migrado de edifícios isolados para intervenções de escala territorial. Em Porto Belo, um projeto de loteamento conduzido pela Alphaville busca atingir o crédito de certificação que impõe que ao menos 50% de todo o sistema de drenagem pluvial seja composto por infraestrutura verde.

No âmbito nacional, o GBC Brasil lançou no último ano o selo GBC Biodiversidade. Concebido inicialmente para a criação de corredores ecológicos em lotes urbanos compactos, o sistema iniciou a aplicação de projetos-piloto voltados a grandes glebas, loteamentos, requalificações urbanas e novos polos de centralidade. A certificação validou dois novos requisitos compulsórios: a implementação de soluções baseadas na natureza e a elaboração de um plano de ação climática, instrumento pelo qual o desenvolvedor imobiliário mapeia vulnerabilidades e fixa diretrizes preventivas para as fases de projeto, canteiro de obras e uso operacional do espaço construído.

Myriam Tschiptschin defendeu que medidas técnicas de baixo custo inicial fornecem ganhos imediatos de planejamento: A análise de permeabilidade do solo é barata. Não custa nada no projeto entender quanto infiltra o solo em que se está trabalhando, e ele só vê benefícios para o projeto. Outra referência citada é a certificação Fitwel, voltada à saúde e ao bem-estar dos ocupantes, que contempla critérios específicos voltados à implementação de jardins de chuva.

Vantagens no custo de capital e o enquadramento de loteamentos

A adoção de certificações independentes tem gerado reflexos diretos nas condições contratuais de financiamento oferecidas por bancos privados. No caso do Santander, foi estruturada uma linha de crédito imobiliário desenhada especificamente para loteamentos. Embora a obtenção de selos ambientais não tenha sido fixada como um pré-requisito obrigatório para a concessão do empréstimo, a submissão dos empreendimentos a processos de certificação favoreceu a negociação de prazos mais dilatados e taxas de juros mais vantajosas.

No atual arcabouço normativo, a Taxonomia Sustentável Brasileira abrange exclusivamente edificações, não se aplicando, por ora, a projetos de loteamentos urbanos. Simultaneamente, operações no mercado de capitais que demandam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários verdes (CRI verde) exigem certificação técnica independente como condição de validação. Sobre a importância dessas verificações externas, Myriam destacou: As certificações são importantes porque trazem os indicadores, as métricas e as metas. E, num contexto de greenwashing, a gente precisa desses indicadores e de uma chancela de terceira parte para diferenciar os empreendimentos que são efetivamente sustentáveis. Concluindo sua manifestação aos desenvolvedores, frisou que tais critérios representam a proteção financeira dos negócios: Não é uma ação de responsabilidade socioambiental. É o futuro mesmo da lucratividade dos empreendimentos.

Custo-efetividade econômico e a superação da infraestrutura monofuncional

A mudança de paradigma na engenharia urbana foi aprofundada pelo coordenador de Financiamento e Economia Urbana do WRI Brasil, Bruno Incau, que participou das deliberações por videoconferência. O WRI Brasil atua conectado a uma rede global composta por mais de 2 mil pesquisadores e produziu, em cooperação com a Fundação Grupo Boticário no âmbito da iniciativa Solução Natureza, um guia técnico específico para orientar a aplicação do conceito.

Incau sustentou que a infraestrutura cinza tradicional das cidades foi historicamente planejada sob uma perspectiva monofuncional, voltada a resolver demandas isoladas, como canalizar e escoar água de chuva por tubulações de concreto. Por outro lado, a integração de ecossistemas modifica os resultados operacionais do espaço urbano: Quando a gente incorpora a natureza como solução, abre uma nova forma de olhar o espaço, em que se podem integrar biodiversidade, regulação climática, bem-estar e até a valorização imobiliária.

O retorno econômico dessas abordagens encontra suporte em pesquisas globais. Incau apontou que estudos elaborados pelo Instituto Internacional para o Desenvolvimento Sustentável (IISD) revelam que as soluções baseadas na natureza são, em média, 50% mais custo-efetivas do que as abordagens convencionais de engenharia cinza. Conforme esclareceu o especialista, o dado não significa necessariamente que a execução das SBN apresente custo nominal de instalação mais baixo em todos os cenários, mas sim que o somatório de benefícios urbanos, funcionais e ambientais distribuídos ao longo do ciclo de vida torna o investimento 50% mais eficiente e rentável por unidade de capital aplicado. Por fim, indicou que há um amplo espaço para a ampliação dessas intervenções nos investimentos globais, já que dados compilados pelo Fórum Econômico Mundial indicam que projetos com SBN ainda respondem por uma fração mínima da infraestrutura existente no mundo.