O setor de desenvolvimento urbano e parcelamento do solo passou a contar com um documento inédito voltado a padronizar a aplicação de infraestruturas verdes em novos empreendimentos. O material foi apresentado durante o painel intitulado Novas Referências Técnicas para Projeto e Aprovação, atividade que abriu a grade de debates de um seminário dedicado às soluções baseadas na natureza (SBN) aplicadas ao planejamento das cidades. A publicação foi estruturada em conjunto por entidades representativas da construção civil e pelo poder público ambiental paulista, reunindo contribuições do Secovi-SP, da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), do SindusCon-SP e da Câmara Ambiental da Indústria da Construção da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb).

O propósito central do trabalho é sanar um gargalo histórico enfrentado por projetistas, urbanistas e órgãos públicos: a ausência de parâmetros objetivos para classificar intervenções ecológicas dentro do cálculo urbanístico tradicional. O guia estabelece as diretrizes sobre onde e de que maneira as estruturas e soluções sustentáveis podem ser implantadas nas áreas verdes e nos sistemas de lazer de loteamentos e condomínios, indicando expressamente como cada tipologia deve ser computada no quadro de áreas dos projetos. O conteúdo integral da publicação e a respectiva tabela consolidada orientativa foram disponibilizados para consulta pública digital tanto na página do Secovi-SP quanto no portal oficial da Cetesb, acessível por meio da seção de Licenciamento e do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab).

A condução do painel inaugural coube à diretora do Secovi-SP e da Aelo e coordenadora do Grupo de Trabalho de Soluções Baseadas na Natureza (GT SBN), Ruth Portugal. Na abertura, a dirigente ressaltou o engajamento de técnicos especializados, lideranças institucionais e representantes de dezenas de administrações municipais. Na avaliação da empresária do segmento de loteamentos, o lançamento materializa uma aspiração antiga do mercado: “É um grande sonho, como loteadora e como empreendedora, o que está sendo realizado aqui”, pontuou.

Ao abordar o processo de concepção dos empreendimentos, Ruth destacou que o trabalho do desenvolvedor urbano exige conexão direta com a geografia do local: “No momento em que a gente recebe essa gleba, faz o estudo, pega a diretriz e começa a analisar todas as infraestruturas que precisa instalar, já com o mercado, entendendo a parte econômica, a integração e as parcerias com as concessionárias, é para começar a definir onde vou ocupar e como ocupar da melhor forma. Então, é fundamental entender o território, o estudo de local. A gente tem que ter dinamismo hoje na forma dessa ocupação.”

Nesse cenário, a coordenadora defendeu que a legislação urbanística precisa acompanhar a modernização das práticas construtivas e ecológicas: “O resultado é trazer uma regulação dinâmica. A gente tem que deixar os marcos legais mais flexíveis. Eu não posso amarrar tamanho de lote, eu posso fazer uma proporção.” Como exemplo de boas práticas no âmbito local, Ruth mencionou a atuação do secretário de Urbanismo e Sustentabilidade de São José dos Campos, Marcelo Manara, convidado a expor durante a programação do seminário as estratégias adotadas no zoneamento daquele município.

Para contextualizar a base conceitual do material, Ruth fez a leitura formal da definição de soluções baseadas na natureza adaptada pela Assembleia das Nações Unidas para o Meio Ambiente (UNEA) e pela União Internacional para a Conservação da Natureza (IUCN): “É uma ação destinada a proteger, conservar, restaurar, usar de forma sustentável e manejar ecossistemas terrestres, de água doce, costeiros e marinhos, naturais ou modificados, que enfrenta desafios sociais, econômicos e ambientais de forma eficaz e adaptativa e proporciona simultaneamente benefícios ao bem-estar humano, aos serviços ecossistêmicos, à resiliência e à biodiversidade.”

A dirigente enfatizou que esses princípios ecológicos precisam ser incorporados nas pranchetas desde as etapas preliminares: “Na verdade, é tão antigo, só tem uma nova denominação. E como aquele técnico vai aplicar, tanto quem vai analisar quanto quem vai empregar? A gente precisa da ABNT, a gente precisa de normas claras, em todas as escalas: você tem que enxergar o projeto e as soluções nas escalas regional, local e individual.” Em complemento, ela advertiu: “Eu tenho que trazer isso para o solo urbano, tenho que trazer no começo, no projeto. A gente começa a enfrentar o que já estamos vivenciando, como foi falado pelo nosso secretário municipal e como o Paulo trouxe: soluções que vão enfrentar as chuvas, enchentes, ilhas de calor e perda de biodiversidade.”

Segundo a diretora, o guia dissipa indefinições sobre o tratamento dispensado a corredores ecológicos, salvaguarda de remanescentes florestais, ações de restauração, conexão entre maciços vegetados e recuperação de porções degradadas do solo: “Importantíssimo é integrar os processos naturais ao projeto. Ou seja, ter a sensibilidade de, quando você visitar o território, entender o que aquele solo está falando para você.”

Ao sintetizar a relevância prática da iniciativa, Ruth enfatizou os impactos para os futuros moradores e para o setor da construção civil: “Onde queremos chegar? Melhor qualidade de vida. Mais proteção ambiental, todo mundo fala, mas onde ela nasce? Ela nasce na raiz, nasce do solo. Assim a gente chega a cidades mais preparadas.” A coordenadora completou: “Nós estamos abrindo para o setor produtivo. São essas entidades que vão movimentar, implantar, operar e manter essas soluções. Isso é o mercado, e depende de quem? De nós, projetistas, e de toda a cadeia que vai desenvolver a concepção desse projeto.”

O desenvolvimento do documento ocorreu no âmbito do GT instituído na Câmara Ambiental da Cetesb, envolvendo de maneira transversal todas as diretorias da agência estadual. Ruth Portugal agradeceu publicamente o suporte do presidente da Câmara, Francisco Vasconcellos, da superintendente do comitê CB-002 da ABNT, Lilian Sarrouf, dos presidentes do Secovi-SP e da Aelo, além do presidente do Graprohab, Lacir Baldusco. O guia foi disponibilizado aos participantes do evento por meio de QR code, em conformidade com as regras fixadas pela Resolução SIMA 080. Sobre a entrega dos trabalhos, Ruth resumiu: “Foi muito suor, mas está valendo a pena e vai valer muito mais para pormos em prática”.

Critérios técnicos e o quadro de áreas: a divisão em oito capítulos

Os aspectos operacionais e a estrutura interna do guia foram apresentados pela gerente da Agência Ambiental de Desenvolvimento Urbano e Parcelamento do Solo da Cetesb, Jadna Beltrame Lemos. A publicação divide-se em oito capítulos estruturados para solucionar dúvidas técnicas recorrentes no licenciamento. “O capítulo 1, na realidade, é um convite para um novo olhar, para a gente olhar para as áreas verdes e sistemas de lazer e ver que elas podem cumprir várias funções ao mesmo tempo. São espaços para contribuir para a biodiversidade, a drenagem, o conforto ambiental e o bem-estar das pessoas”, explicou Jadna.

A definição dos usuários diretos do material consta no capítulo segundo, que abrange tanto os agentes públicos responsáveis pela fiscalização e aprovação quanto a cadeia privada de planejamento, implantação e gestão de parcelamentos do solo. “Muito se fala em soluções baseadas na natureza, mas poucos sabem como aplicar e esbarram justamente nisso. O guia tenta deixar claro para quem realmente vai executar isso. O projetista precisa ter a informação de onde pode”, assinalou a gerente.

Um dos pontos mais complexos enfrentados pelos profissionais do setor reside na adequação das SBNs aos limites legais das áreas públicas e permeáveis exigidas pela legislação. Sobre essa mecânica, Jadna detalhou: “Na hora que a gente vai aprovar um parcelamento do solo e um condomínio, a gente tem que respeitar um quadro de áreas. Não existe um quadro de áreas falando solução baseada na natureza. Você precisa saber exatamente onde colocar, como colocar e se isso entra no cômputo de permeabilidade ou não entra.” Ela ressaltou enfaticamente que a publicação não representa uma camada burocrática adicional: “O guia tem caráter orientativo, ele não vai ser uma exigência a mais, ele não cria novas exigências.”

A tipologia das intervenções foi distribuída nos capítulos intermediários do material. O terceiro capítulo reúne soluções ligadas à microdrenagem sustentável, incluindo jardim de chuva, canteiro pluvial associado ao sistema viário, biovaleta, terraço de chuva, bacias vegetadas e lagos. O quarto capítulo contempla estruturas como horta comunitária, pomar, composteira, minhocário, viveiro de mudas, jardim e instalações dedicadas à educação ambiental. Por sua vez, o quinto capítulo abrange equipamentos tradicionais de lazer e convivência presentes em empreendimentos imobiliários: quadras esportivas, playgrounds, campos de golfe, academias ao ar livre, vias e dispositivos de mobilidade ativa, mirantes, mobiliário urbano, decks, passarelas suspensas, redários e espaços destinados a animais de estimação (áreas pets).

O fluxo de fauna e a preservação dos habitats naturais compõem o sexto capítulo, que aborda passagens de fauna aéreas e subterrâneas, cercamento direcionador, corredores ecológicos, passagens secas em galerias de drenagem, além de técnicas de restauração e manejo florestal. O sétimo capítulo normatiza o tratamento das faixas não edificantes — como as faixas de domínio de rodovias, ferrovias e linhas de transmissão de energia elétrica —, disciplinando ainda elementos de iluminação, redes de dados, sinalização informativa, segurança e espaços complementares. Por fim, o oitavo capítulo reúne considerações finais sobre a multifuncionalidade dos espaços livres públicos.

Fichas orientativas e regras de permeabilidade por tipologia

A aplicação prática das soluções baseia-se em fichas padronizadas que acompanham cada proposta de intervenção descrita no documento. Conforme pontuou Jadna Beltrame Lemos: “O recheio do guia são as fichas orientativas. Para cada tipologia vai ter uma ficha orientativa. A gente não quer dar aula do que é jardim de chuva. É só um conceito bem geral: o que é, os objetivos, os benefícios, onde aplicar, boas práticas e observações, que é importantíssimo vocês lerem. E essa tabela é para o empreendedor e para o projetista”.

Para ilustrar a tabela analítica, a gerente da Cetesb expôs como diferentes intervenções afetam o cálculo de áreas. O jardim de chuva, por exemplo, é catalogado como superfície permeável, sendo autorizada a sua instalação em áreas verdes destinadas a ajardinamento, em Áreas de Preservação Permanente (APP) situadas em cotas baixas para retenção de drenagem e em sistemas de lazer. No entanto, sua implantação encontra veto explícito em remanescentes de matas: “Não pode no fragmento, porque a gente não vai permitir uma supressão de fragmento para pôr uma estrutura dessa.”

Critério semelhante aplica-se às hortas, que mantêm a classificação de permeabilidade e podem figurar em áreas ajardinadas, em sistemas de lazer e em APPs de loteamentos, mas continuam proibidas em fragmentos de vegetação nativa intacta. No caso das práticas desportivas, o piso utilizado define o enquadramento: “Elas não vão poder estar na área verde, têm que estar no sistema de lazer. Se a gente estiver falando de quadra de vôlei de praia ou de beach tennis, a gente pode considerar permeável. As outras a gente não considera permeáveis.”

Outros dispositivos receberam diretrizes específicas. A instalação de estruturas de travessia e proteção biológica foi classificada sem impacto sobre a absorção hídrica: a passagem de fauna “não altera a permeabilidade e pode estar em qualquer situação”. Por outro lado, faixas de servidão de linhas de alta tensão admitem inserção no cômputo de áreas verdes, mas têm vedação expressa para sistemas de lazer: “Porque embaixo de linha a gente não pode ter um uso de lazer.”

Jadna frisou que o instrumento passará por ajustes conforme for testado no licenciamento diário das cidades: “Esse guia foi concebido como um instrumento orientativo, dinâmico e aberto a aprimoramento. A aplicação prática poderá trazer dúvidas e necessidades de esclarecimento. A gente vai aprimorar. Está prevista uma edição impressa, só que a gente vai deixar o guia rodar um pouco mais para ver o que tiver de correção e esclarecimento que a gente vai precisar fazer. A nossa intenção é dar clareza para que os projetos sejam aprovados com agilidade.”

A conexão regulatória com a Resolução SIMA 080 e a legislação ambiental

Os critérios jurídicos e regulatórios que servem de alicerce para as tabelas orientativas foram detalhados pela gerente de Divisão de Apoio Técnico e Gestão de Recursos Naturais da Cetesb, Adriana Goulart. A especialista explicou que o marco central adotado pelo guia é a normativa ambiental paulista: “A Resolução SIMA 080 de 2020 é uma resolução do estado de São Paulo que traz o regramento para a supressão de vegetação nativa para loteamentos, condomínios e demais edificações, e também para a implantação de áreas permeáveis nos empreendimentos de parcelamento do solo e condomínios”.

Segundo a gerente, o texto legal da resolução atua sobre duas frentes distintas de licenciamento: “Um é a supressão de vegetação nativa, que dá todo o regramento se eu vou suprimir vegetação do bioma Mata Atlântica ou do Cerrado e qual percentual eu tenho que preservar na minha área verde. Para os empreendimentos que não vão suprimir vegetação, a gente exige áreas permeáveis, no mínimo 20% do projeto. E dentro das áreas permeáveis estão as nossas áreas verdes e sistemas de lazer.”

Adriana fez questão de registrar que a publicação técnica atua como manual interpretativo, sem poder derrogatório sobre as normas em vigor: “O guia não substitui a resolução, ele vai auxiliar o desenvolvimento dos projetos. Estar na área verde ou no sistema de lazer não significa que, automaticamente, isso é uma área permeável, porque vai depender da tipologia dessa estrutura. O guia vai orientar nesse sentido: se a superfície pode ser considerada permeável e se a implantação vai alterar essa permeabilidade.”

Para conferir transparência visual às análises de projetos, o material organiza as áreas verdes em três categorias distintas: a área verde permeável (destinada a ajardinamento ou plantio de recomposição), a área verde inserida em faixas de APP e a área verde com vegetação nativa reservada para conservação obrigatória, além de destinar uma coluna exclusiva para os sistemas de lazer. Cada intervenção projetada recebe símbolos indicativos — a exemplo de um ícone em formato de gota, que atesta se a superfície mantém a permeabilidade hídrica — e marcações que validam os locais onde a instalação é juridicamente admissível.

As variações construtivas de uma mesma solução podem alterar seu enquadramento técnico, como advertiu Adriana: “Tem a horta feita no canteiro, no solo natural, e tem a horta feita em floreiras que têm o fundo impermeável. Por isso a gente traz essa descrição.” Por sua dimensão reduzida e impacto pontual no terreno, os coletores de resíduos foram classificados de forma a não descaracterizar a permeabilidade do solo, sendo aceitos em quaisquer das zonas avaliadas.

Outro ponto abordado diz respeito às edificações de apoio comunitário e sua viabilidade em áreas protegidas: “Um núcleo de educação ambiental é uma edificação, e não posso ter edificação na área verde suprimindo vegetação. Mas, se eu tiver uma área verde com APP no loteamento público, a Lei 12.651 permite, como interesse social, a instalação de infraestrutura para atividade educacional ao ar livre. Por que só no loteamento? Porque é área pública doada ao município. No condomínio a área é privada, então a legislação não permite essa intervenção em APP.”

O mesmo rigor técnico recai sobre as estruturas viárias internas de circulação de pedestres e ciclistas: “Se forem de solo natural, areia ou grama, não alter