O mercado imobiliário fluminense prepara-se para sediar discussões sobre os rumos da moradia e da gestão patrimonial no país. O Locação Summit 2026 oficializou a participação de dois novos palestrantes em sua grade temática: Gabriela D’Azevedo, diretora do Marketplace QuintoAndar, e Gustavo Moreno, head de produtos de inteligência artificial do Grupo QuintoAndar. A dupla estará à frente do debate sobre o tema “Tecnologia e IA no mercado de locações”, trazendo para o centro do palco a bagagem acumulada na operação de uma das principais plataformas de negócios imobiliários em atividade no Brasil.
Organizado pelo Secovi Rio, o encontro chega à sua terceira edição consolidado como um espaço dedicado a avaliar as transformações estruturais da locação de imóveis e projetar os cenários que se desenham para imobiliárias, proprietários, investidores e inquilinos. A conferência está agendada para o dia 26 de novembro de 2026 e ocupará as instalações históricas do Edifício Touring, situado na Praça Mauá, região portuária do Rio de Janeiro. A escolha do local conecta o debate sobre modernização e ferramentas digitais a um dos símbolos mais expressivos da revitalização urbana carioca.
A presença de executivos focados no desenvolvimento de produtos orientados por algoritmos e plataformas transacionais espelha a urgência que tomou conta do segmento. A integração entre recursos computacionais avançados e o cotidiano da administração predial já ultrapassou a fase experimental, tornando-se um divisor de águas na eficiência das operações, na precisão da precificação de ativos e na redução de atritos que historicamente marcam as tratativas entre quem aluga e quem disponibiliza um imóvel no mercado.
O contexto histórico da locação imobiliária e a transição para a era digital
Historicamente, a locação residencial e comercial no Brasil esteve associada a trâmites burocráticos lentos, com elevado grau de fricção documental e dependência de procedimentos presenciais. Durante décadas, o processo tradicional de fechamento de contrato envolvia a apresentação de certidões impressas em papel, reconhecimento de firmas em cartórios de notas e uma análise cadastral estritamente manual, conduzida por equipes internas das imobiliárias ao longo de dias ou até semanas. Esse modelo gerava custos operacionais elevados para as empresas e aumentava o período de vacância dos imóveis, prejudicando a rentabilidade dos proprietários e dificultando a mudança rápida de moradores.
Outro obstáculo estrutural do formato convencional concentrava-se nas exigências de garantia locatícia. A figura do fiador que possuísse imóveis quitados na mesma localidade representava uma barreira para muitos interessados, sobretudo aqueles que se mudavam de cidade ou pertenciam a famílias sem patrimônio imobiliário formalizado. Mecanismos alternativos, como o depósito de caução em dinheiro em montantes equivalentes a vários meses de aluguel, retiravam liquidez dos inquilinos e impunham restrições financeiras severas ao fechamento dos contratos.
A chegada das ferramentas digitais e o surgimento de plataformas transacionais começaram a transformar esse cenário na última década, substituindo etapas físicas por fluxos remotos. O Locação Summit 2026 pretende discutir justamente o amadurecimento desse ciclo histórico: a passagem de uma digitalização inicial, baseada apenas na troca de documentos por e-mail e anúncios em portais virtuais, para um ecossistema complexo e automatizado, no qual plataformas de intermediação e empresas tradicionais interagem e redefinem a experiência imobiliária do usuário.
A digitalização das locações e a inserção da inteligência artificial no setor imobiliário
O anúncio da participação de Gabriela D’Azevedo e Gustavo Moreno acentua o peso que a tecnologia assumirá na programação do evento. A evolução dos recursos de inteligência artificial tem remodelado a dinâmica das locações urbanas, alterando rotinas que por muito tempo dependeram de avaliações subjetivas e critérios estáticos. As ferramentas digitais contemporâneas possibilitam uma análise preditiva e automatizada, cruzando dados de histórico financeiro, capacidade de pagamento e padrões de consumo em poucos segundos, o que diminui consideravelmente o tempo necessário para aprovação cadastral e liberação da posse do imóvel.
Além da velocidade na análise de risco de crédito, a aplicação de modelos de inteligência artificial no ambiente dos marketplaces e das administradoras tem transformado a própria relação entre empresas, proprietários e locatários. Mecanismos automatizados de atendimento são configurados para solucionar dúvidas rotineiras, intermediar solicitações de reparos estruturais e orquestrar vistorias de entrada e saída com maior precisão fotográfica e descritiva. Essa abordagem mitiga divergências contratuais ao término das locações, conferindo maior transparência e segurança jurídica para todas as partes envolvidas no processo locatício.
Ao abordar essas ferramentas no encontro, o congresso pretende desmistificar a adoção de tecnologias de ponta para empresas de diferentes portes. Se antes as soluções baseadas em aprendizado de máquina pareciam restritas a grandes corporações globais de base tecnológica, hoje a digitalização impõe uma revisão de métodos de trabalho a imobiliárias tradicionais e administradoras regionais, que precisam assimilar novos fluxos operacionais para manter sua competitividade e responder às expectativas de agilidade exigidas pelo público contemporâneo.
Na prática, a introdução dessas ferramentas modifica o dia a dia da gestão. Para o locador, a automação reduz a ociosidade da unidade ao conectar mais rapidamente a oferta à demanda e estimar com maior precisão os valores adequados de locação frente à concorrência na mesma vizinhança. Para o administrador, elimina tarefas repetitivas de triagem, liberando as equipes para o atendimento a questões contratuais e patrimoniais de maior complexidade técnica.
Locação tradicional e novos modelos de gestão: o confronto de metodologias
A programação do Locação Summit 2026 coloca em debate direto a convivência entre a locação tradicional e os novos modelos de gestão. Historicamente, a corretagem e a administração de aluguéis operavam sob uma lógica fragmentada: o corretor realizava a captação e a intermediação inicial da unidade, enquanto a administradora assumia o envio de boletos e o repasse dos valores, intervindo apenas quando surgiam desacordos ou inadimplementos. Esse modelo fragmentado frequentemente gerava lacunas na comunicação entre proprietários e locatários ao longo da vigência contratual.
Os novos modelos de gestão, por sua vez, compreendem a locação imobiliária como um serviço contínuo e integrado. Plataformas digitais e gestoras imobiliárias modernas passaram a atuar como pontes dinâmicas de assistência, unificando a formalização contratual, a cobrança automatizada, a contratação de seguros e a gestão preventiva de manutenções em um único ambiente integrado. A relação deixa de ser pontual e passa a exigir um acompanhamento constante dos indicadores operacionais da locação.
Essa transição desafia as imobiliárias convencionais a reverem suas estruturas de custos e seus quadros funcionais. O modelo tradicional, sustentado em taxas de administração cobradas sobre o valor bruto do aluguel, precisa provar seu valor agregado perante clientes cada vez mais informados e habituados à comodidade das soluções virtuais. O evento promovido pelo Secovi Rio busca oferecer parâmetros práticos para que as empresas estabelecidas compreendam como incorporar elementos dessa nova gestão em suas próprias rotinas, sem perder a proximidade relacional que caracteriza as operações regionais.
Modelos emergentes: a ascensão do multifamily e da locação por temporada
A programação do congresso não se limita ao instrumental técnico e se aprofunda nas transformações dos formatos de exploração dos ativos habitacionais. Um dos eixos que receberão atenção detalhada ao longo das atividades é a expansão do modelo conhecido internacionalmente como multifamily. Trata-se de empreendimentos concebidos, construídos e mantidos com a finalidade exclusiva de locação residencial, pertencentes a um único investidor institucional ou fundo, ao contrário do formato tradicional brasileiro, no qual unidades autônomas dentro de um mesmo edifício pertencem a pessoas físicas distintas.
Essa tipologia ganha espaço no cenário nacional ao introduzir uma gestão condominial profissionalizada, que trata o edifício como um serviço contínuo de hospitalidade e habitação. No modelo multifamily, a padronização das regras de convivência, a manutenção predial centralizada e a oferta de comodidades coletivas — como espaços de trabalho compartilhado, academias e lavanderias operadas por aplicativo — redefinem o padrão de convivência urbana, exigindo habilidades administrativas distintas daquelas aplicadas na corretagem imobiliária convencional.
Em paralelo a essa formatação institucionalizada, o debate abarcará a maturidade da locação por temporada e de estadias de curta e média permanência. A proliferação de plataformas globais de reserva alterou o perfil de rentabilidade de regiões turísticas e polos de negócios, como a própria cidade do Rio de Janeiro. No entanto, o avanço dessa modalidade traz consigo desafios regulatórios, divergências em convenções de condomínio e a necessidade de estruturar operações dedicadas à rotatividade constante de hóspedes, exigindo regras claras para preservar a segurança predial sem asfixiar o potencial econômico dos proprietários.
O funcionamento prático da locação por temporada demanda ainda soluções específicas de higienização rápida, vistoria frequente de integridade das unidades e gestão intensiva de calendários de ocupação. Para os condomínios edilícios, a atividade gera discussões intensas sobre o limite do direito de propriedade individual frente à tranquilidade e à segurança do conjunto dos condôminos, tornando o tema um dos pontos mais sensíveis da pauta jurídica e administrativa atual.
Os reflexos das discussões sobre a reforma tributária nos contratos de locação
Outro pilar estrutural agendado para o encontro é o exame dos impactos da reforma tributária sobre o ecossistema imobiliário. As modificações propostas no sistema de arrecadação nacional sobre o consumo e os serviços geram questionamentos diretos em relação ao tratamento fiscal dispensado à renda proveniente de aluguéis, às taxas de administração cobradas por imobiliárias e à tributação que incide sobre pessoas jurídicas que operam como empresas patrimoniais ou fundos de investimento.
A transição tributária desperta cautela em administradores e investidores porque alterações nas alíquotas ou na sistemática de creditamento podem influenciar diretamente a taxa de retorno dos ativos imobiliários, a precificação dos aluguéis residenciais e comerciais e a formatação dos contratos futuros. O setor acompanha atentamente a tramitação das leis complementares que definem regras operacionais, regimes específicos de tributação e eventuais tratamentos diferenciados para o setor da habitação e da intermediação imobiliária.
Discutir o cenário tributário sob a ótica dos profissionais do mercado permite antecipar movimentos contratuais e adotar estratégias preventivas de conformidade fiscal. A clareza quanto às regras tributárias que incidirão nos próximos anos é apontada como elemento decisivo para manter a atratividade do investimento imobiliário frente a outros produtos financeiros, garantindo que o fluxo de capitais continue irrigando tanto a construção civil quanto a preservação do parque habitacional destinado ao aluguel.
Quem investe no setor depende diretamente da definição dessas regras para calcular a taxa interna de retorno de novos projetos prediais voltados à renda. Já para os locatários, a incerteza paira sobre a possibilidade de repasse de eventuais aumentos de carga fiscal para os custos de condomínio ou para o valor líquido das locações, tornando a análise legislativa um fator de estabilidade para os contratos de longo prazo.
Mudanças nos hábitos do locatário e as novas exigências para imobiliárias
A grade temática do evento dedica atenção especial à evolução do comportamento do inquilino, cujos hábitos de vida, trabalho e consumo vêm reconfigurando a demanda por espaços residenciais e corporativos. A consolidação de regimes flexíveis de trabalho, a busca por localizações que priorizem mobilidade ativa e o adiamento da decisão de compra da casa própria por faixas populacionais mais jovens têm sustentado o dinamismo da locação, ao mesmo tempo em que ampliam o nível de exigência por serviços ágeis e sem atritos burocráticos.
O perfil do locatário atual prioriza canais digitais de contratação, assinaturas eletrônicas com validade jurídica instantânea e modelos de garantia que dispensem a figura tradicional do fiador ou o bloqueio financeiro de cauções elevadas. Produtos financeiros como o seguro-fiança estruturado sob medida, títulos de capitalização flexíveis e garantias locatícias operadas por plataformas digitais tornaram-se indispensáveis para viabilizar negócios em ritmo acelerado, obrigando imobiliárias tradicionais a atualizar seu portfólio de parcerias e suas rotinas de atendimento.
Essa mudança comportamental impõe também uma reformulação no suporte pós-locação. O morador que aluga um imóvel busca respostas imediatas para demandas de conservação e apoio no relacionamento com o condomínio, exigindo que os gestores de locação atuem como facilitadores e consultores de experiência residencial, em vez de se limitarem a meros intermediadores de cobrança e repasse financeiro entre partes.
Impactos operacionais e o que muda para quem mora, administra e investe
A reconfiguração profunda promovida pela fusão entre tecnologia, novos arranjos de exploração imobiliária e regras de conformidade redefine o papel de cada agente da cadeia de locação:
Para quem mora de aluguel, o ecossistema resultante dessas discussões tende a proporcionar jornadas contratuais menos desgastantes. O locatário passa a encontrar imóveis previamente vistoriados de forma padronizada, processos de aprovação financeira que não demandam dias úteis de espera e contratos que podem ser validados por dispositivos móveis. Em contrapartida, esse morador é confrontado com exigências mais rigorosas quanto à pontualidade de pagamentos e conformidade com regras internas condominiais, frequentemente monitoradas por ferramentas integradas de gestão.
Para quem administra carteiras imobiliárias, a transformação representa uma mudança completa de mentalidade operacional. As empresas de intermediação deixam de ser estruturas focadas em conferência de papéis e precisam assumir uma postura orientada a dados. Isso envolve a utilização de inteligência artificial para antecipar desocupações, calibrar preços de acordo com a demanda do mercado local e integrar sistemas capazes de dialogar em tempo real com prestadores de serviços de manutenção, bancos e seguradoras.
Para quem investe capital em imóveis para renda, a profissionalização do segmento traz novas possibilidades de rentabilização, acompanhadas de decisões estratégicas complexas. O investidor pessoa física ou institucional precisa definir se aloca seus recursos no modelo tradicional de locação residencial, em empreendimentos do tipo multifamily com governança corporativa, ou na locação por temporada em áreas turísticas. Cada modalidade apresenta uma equação distinta entre liquidez, taxa de ocupação, custos de manutenção predial e exposição a discussões regulatórias ou fiscais.
O que ainda depende de decisão no cenário regulatório e mercadológico
Apesar do ritmo acelerado de inovações, o mercado de locações convive com aspectos estruturais que permanecem em aberto e exigem acompanhamento permanente. No plano jurídico e legislativo, o formato final de implementação da reforma tributária sobre os contratos de intermediação e rendimentos de aluguel ainda depende da aprovação definitiva e do detalhamento dos textos regulamentares complementares. Administradoras e investidores mantêm-se em compasso de espera para avaliar eventuais impactos sobre suas margens líquidas.
No segmento da locação de curta temporada, a ausência de uma padronização nacional homogênea deixa em aberto controvérsias que são dirimidas caso a caso pelo Judiciário ou em convenções de condomínio. Decisões colegiadas em assembleias de moradores continuam sendo o principal filtro para a autorização ou restrição de estadias de alta rotatividade em edifícios residenciais, gerando insegurança jurídica temporária para proprietários que compram imóveis exclusivamente voltados a essa finalidade.
Do ponto de vista tecnológico, a integração da inteligência artificial à rotina das empresas ainda depende de adaptações culturais e de investimentos em infraestrutura digital. Enquanto grandes plataformas operam com modelos preditivos sofisticados, imobiliárias de menor escala enfrentam o desafio prático de capacitar seus colaboradores e selecionar fornecedores de software que permitam incorporar a automação aos seus atendimentos sem desumanizar o contato com os clientes.
Estrutura do encontro na Praça Mauá e próximos passos do setor
A realização do encontro no Edifício Touring coloca o debate em um cenário simbólico da capital fluminense. Localizado na Praça Mauá, na zona portuária, o prédio histórico preserva linhas arquitetônicas consagradas e insere o evento em uma região que vivenciou intervenções urbanísticas de grande escala nos últimos anos, servindo de exemplo prático de renovação do espaço coletivo e atração de novos usos econômicos e culturais.
Com as inscrições e os canais de credenciamento centralizados na página oficial da iniciativa (www.locacaosummit.com), o evento estrutura-se para funcionar como um ponto de convergência técnica e estratégica para o mercado de locação brasileiro. A organização a cargo da entidade representativa do comércio e administração de imóveis do estado do Rio de Janeiro busca articular diferentes elos da cadeia produtiva — de corretores autônomos e gestores de pequenas imobiliárias até dirigentes de grandes corporações e fundos de investimento.
O intercâmbio de experiências proporcionado pela presença de nomes de peso como Gabriela D’Azevedo e Gustavo Moreno reflete o compromisso de vincular inovação prática aos desafios cotidianos da atividade. Em um mercado condicionado por flutuações macroeconômicas, taxas de juros e mutações sociodemográficas, a compreensão profunda das variáveis tecnológicas, tributárias e operacionais surge como a ferramenta mais segura para assegurar a sustentabilidade e o crescimento das empresas dedicadas à locação imobiliária nos anos que se avizinham.
