A vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação promoveu uma reunião executiva dedicada a debater os caminhos da locação social no Brasil, reunindo lideranças sindicais, especialistas em habitação e representantes do mercado de crédito. O encontro contou com apresentações sobre novas plataformas de inteligência de dados, atualizações legislativas do setor e, como ponto central da pauta, o panorama da locação social no país.
Logo no início, a importância estratégica do tema foi destacada para o setor imobiliário. “Quando a gente analisa os dados do Minha Casa, Minha Vida, do programa, a gente vê que basicamente um terço consegue aplicar pro programa, dois terços ficam de fora e não atendem os pré-requisitos necessários. E a locação, nesse aspecto, ela seria uma ferramenta muito importante pra incluir essas pessoas que ficaram de fora do programa.” Também foi explicada a criação de uma diretoria específica para tratar da pauta de multifamily e locação social, reunindo as principais empresas do setor em rodadas de discussão.
“Foi muito interessante porque na última reunião participaram todas as grandes casas de multifamily, todas muito interessadas em realmente contribuir com informações pra que a gente crie aqui dentro do Secovi uma agenda bastante produtiva, pra que a gente possa pautar isso nos órgãos competentes, tanto nas esferas municipais, estaduais e federal”, foi apontado durante a abertura.
Inovações tecnológicas e ferramentas de inteligência para o setor
A programação seguiu com a apresentação de uma nova plataforma de inteligência de dados do sindicato, desenvolvida para modernizar o acesso a informações estratégicas do mercado. A ferramenta veio para unir em um só ambiente todos os estudos e pesquisas que a entidade produz, além de dados de terceiros que são relevantes na análise do setor imobiliário.
A tecnologia conta com dashboards interativos organizados em sete domínios temáticos e um agente de inteligência artificial capaz de auxiliar os associados na busca e no cruzamento de informações. Houve ainda o anúncio da retomada de uma ferramenta de geolocalização que passará a permitir análises por região, incluindo camadas como áreas contaminadas, outorga onerosa, vilas existentes e bens tombados.
“É uma plataforma viva, então ela vai estar em constante aprimoramento”, foi ressaltado, destacando que o acesso é exclusivo para associados e gratuito nesta fase. Questionada sobre a cobertura do interior do estado, a resposta foi que “por enquanto, nas bases de dados, tem todos os dados das 42 cidades do interior que nós pesquisamos”, ainda que os dados de legislação urbanística estejam restritos à capital paulista.
Panorama legislativo e projetos em tramitação no congresso
O debate jurídico trouxe um levantamento dos projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional relacionados à locação. Entre mais de 240 propostas, foram destacadas iniciativas sobre impenhorabilidade do bem de família do fiador, suspensão de despejos, aluguel consignado em folha de pagamento e o despejo extrajudicial.
Sobre esta última proposta, avaliou-se: “Vantagem disso: desjudicializar o despejo. Não a execução do despejo, mas a ordem do despejo. Vai dar certo? Mais uma daquelas que nós temos que atentar aos custos e tempos, simples assim. Se for rápido e barato, vai dar certo; se não for rápido ou barato, vai dar errado.”
O encerramento dessa parte jurídica chamou atenção para uma lacuna nas propostas legislativas: “Vocês viram aí, desses 10 ou 12 projetos, que nenhum lembrou de que o imóvel pode ser uma inversão de capital para a locação. Acho que com o incentivo à locação social realmente nós vamos poder falar de investir dinheiro, alugar, dar a condição de habitação pras pessoas e ganhar dinheiro também.”
O papel do fundo comunitário e o déficit habitacional
O ponto alto da reunião trouxe o debate sobre o peso do aluguel no déficit habitacional brasileiro. “Hoje mais de 60% do componente do déficit é o ônus excessivo com aluguel e, portanto, a gente entende a locação social como uma modalidade tão importante desse processo de reversão de desigualdade.”
Foram discutidos modelos de atuação baseados no conceito de “proprietário social” praticado em outros países. “A gente ainda há 20 anos que patina dentro do próprio governo com a regulamentação da locação social, ainda não foi dessa vez. Minha Casa, Minha Vida inseriu a locação social no seu portfólio, mas não a regulamentou”, foi pontuado.
Entre os programas de moradia citados estão apartamentos, reforma de cortiços, moradia voltada à população em situação de rua, moradia estudantil e iniciativas para jovens egressos de abrigos, além de parcerias com incorporadoras para ceder imóveis destinados à habitação de interesse social. “Isso é um avanço muito importante e muito grande para conseguir dar escala para esse processo”, avaliou-se sobre as parcerias.
Valores e experiências internacionais na habitação
Sobre os valores praticados em iniciativas comunitárias, exemplificou-se: “O aluguel social do FICA, num imóvel no centro da cidade, reformado, em excelentes condições, com gestão, a família paga R$ 500. É um quarto do preço de uma moradia do mercado tradicional.” Destacou-se também que a inadimplência nesses programas é praticamente nula. “Isso tem várias pesquisas que mostram o quanto que a classe de baixa renda, eles são bons pagadores.”
Na comparação com experiências internacionais, citou-se o modelo de Nova York: “É uma cidade que tem muita diversidade de oferta de política de aluguel. Você tem lá public houses, que são as habitações públicas; você tem o voucher de moradia; você tem os aluguéis controlados, não congelados, controlados in determinadas áreas da cidade; você tem as community land trusts, que são os fundos comunitários de terra.”
Para o futuro, a defesa é pela diversificação: “A gente precisa da locação social, a gente precisa do voucher de moradia. O que a gente tem advogado junto aos governos é que esse modelo seja replicado e escalado e pulverizado. Não é ter uma grande empresa que faz 5 mil unidades, é você ter várias organizações sociais sem fins lucrativos que possam atrelar junto com o mercado.”
Tendências do mercado e desafios de financiamento
O debate avançou sobre os efeitos de transformações tributárias na gestão patrimonial e social dos imóveis. “A gente tem casos de famílias onde tem adolescentes de 18, 20 anos que nunca moraram numa casa. Por isso que essa questão da social é importante, porque os programas que a gente viu acontecendo deram muita ênfase na questão patrimonial e as famílias foram se pauperizando”, alertou-se, citando exemplos históricos de gestão que não obtiveram sucesso.
Sobre o financiamento e a inadimplência, abordou-se uma parceria recente com uma securitizadora especializada em população de baixa renda: “Essa securitizadora ela tá indo num processo tão bom que eles acabaram de fazer uma abertura de captação de um CRI, de R$ 10 ou R$ 12 milhões, foi vendido em 32 minutos. Hoje eles têm 5 mil unidades já securitizadas, mas eu acho que com essa captação eles vão chegar fácil a 10, 12 mil unidades.”
A questão das garantias públicas também foi ponderada: “A grande questão da garantia do governo, em vez de pagamento, é que a maioria das pessoas que cedem o imóvel pra fazer locação social são pequenos proprietários, então normalmente dependem desse aluguel pra sobreviver. Você depender de uma securitização do governo onde o processo pode demorar, se você tiver que ir pra Justiça pode demorar meses e meses, quebra.”
Perspectivas econômicas e o futuro do setor imobiliário
O panorama do mercado de locação também contemplou fatores estruturais que impulsionam o setor, como o bônus demográfico e o comportamento das novas gerações. “A pessoa tende a postergar cada vez mais o momento de decisão de aquisição de um imóvel. A gente traz um dado aqui: em 8 anos, o percentual dos domicílios que são alugados cresceu quase 5 pontos percentuais”, apontou-se, mencionando o encarecimento do financiamento imobiliário.
Apresentou-se uma matriz de complementariedade habitacional, segmentando soluções por faixa de renda — desde a locação social e vouchers até o aluguel consignado para trabalhadores formais. Experiências internacionais na Austrália, Estados Unidos e Reino Unido também serviram de referência para a criação de mecanismos alternativos de garantia governamental.
“O governo não faz o desembolso mensal, mas num caso de inadimplência ele tá lá pra arcar. É um mecanismo que pode ser mais barato e bastante efetivo também pra destravar alguns pedaços específicos do mercado”, concluiu-se sobre o tema.
A urgência da união entre iniciativa privada e sociedade civil
O encerramento do encontro reforçou a necessidade de união entre sociedade civil e mercado para destravar avanços na área habitacional e superar barreiras históricas enfrentadas pelo país na condução de políticas públicas voltadas para o desenvolvimento urbano e social.
“Se a sociedade civil não se organizar e não se unir, nós vamos ficar na dependência de um Estado que nós já sabemos que não funciona. É um Estado absolutamente atrasado que a iniciativa privada e a sociedade civil carrega nas costas”, pontuou-se, defendendo a união de forças para transformar ideias em resultados concretos no cotidiano das famílias que mais precisam.
Reforçando a gravidade do cenário atual e a necessidade de respostas céleres por parte dos atores econômicos e sociais, concluiu-se o ciclo de discussões com um alerta claro sobre a urgência das medidas debatidas: “Essa condição não dá pra esperar, essa condição tem pressa, é que nem comer.”
