O mercado imobiliário e o planejamento urbano fora da capital paulista estão passando por profundas transformações impulsionadas pela urgência climática e pelas novas demandas de crescimento. Durante a 23ª Convenção Secovi-SP, especialistas do setor, incorporadoras e gestores públicos se reunieron para debater os caminhos e as oportunidades que surgem em meio a um cenário desafiador de juros elevados e escassez de mão de obra qualificada. O evento colocou em pauta a necessidade de adaptação rápida das cidades e das construtoras para garantir a sustentabilidade dos novos empreendimentos.

Na abertura dos debates, Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, mediou a conversa e chamou a atenção para a realidade operacional dos canteiros de obras atuais, apontando que a idade média dos trabalhadores do setor é de 47 anos. Nós temos grandes desafios em nossa mesa diariamente: questão de juros, reforma tributária, jornada 6 por 1, a renovação da mão de obra nos nossos canteiros. Para vocês terem uma ideia, a idade média hoje de um colaborador nosso é 47 anos. Então, nós estamos realmente enfrentando um grande desafio. A industrialização da construção é um processo lento, afirmou ele, pontuando logo em seguida o foco principal do evento. Mas o que nós quisemos trazer hoje são as oportunidades que o interior de São Paulo oferece.

Urbanismo e adaptação climática nas cidades do interior

A incorporação de critérios de resiliência climática no planejamento das cidades foi o tema central trazido por Marcelo Manara, secretário de Urbanismo e Sustentabilidade de São José dos Campos. O município tem revisado o seu Plano Diretor para antecipar os riscos associados a eventos extremos, repensando a forma como os novos bairros e empreendimentos são concebidos. O gestor destacou que o mapeamento de riscos já faz parte da rotina de avaliações de viabilidade e impacta diretamente a leitura de risco para investidores e compradores de imóveis.

Durante sua apresentação, o secretário detalhou como o fenômeno climático altera a própria percepção regional sobre o clima e as infraestruturas necessárias. Nós estamos diante de um movimento inexorável trazido pelas mudanças climáticas, e o que isso traz para novos pensares sobre modelos de cidade, tanto para nós, gestores públicos, quanto para vocês, empreendedores, explicou, complementando com um alerta prático. Hoje as cidades já estão sendo informadas com mapeamentos de localidades que têm deltas de 8 graus de diferença entre um bairro e outro. Esse bairro que eu vou comprar este apartamento sofre inundações? São Paulo vivenciou 10 dias de interrupção de energia por grandes tempestades. Isso entra como componente da realidade do investimento e do seu potencial de alavancagem de vendas.

A cidade joseense tem acumulado reconhecimentos internacionais por suas práticas de sustentabilidade e planejamento integrado. O esforço da administração municipal para premiar iniciativas verdes por meio de incentivos urbanísticos foi enfatizado pelo secretário municipal. O nosso Plano Diretor, dentro do mecanismo da outorga onerosa, já trouxe fatores de desconto na outorga que privilegiam investimentos que melhoram não só o empreendimento, mas todo o seu entorno, em razão da melhoria da qualidade ambiental, afirmou, mencionando a instalação de refúgios térmicos em pontos de ônibus e piscinas verticais como equipamentos urbanos de conforto. Por fim, ele reforçou a importância da cooperação mútua. Isso não é uma catequese que a gestão pública tem que fazer. Vocês são parceiros dessa iniciativa. O setor da construção civil é parceiro dessas iniciativas em São José dos Campos.

Inovação em prazos de execução e projetos de grande porte

A agilidade na entrega de infraestruturas habitacionais foi o ponto alto da apresentação de Rodrigo Sabino Fleury, diretor executivo de Engenharia da Setpar Empreendimentos. O executivo detalhou o case do SetSul 2, desenvolvido em São José do Rio Preto, que compreendeu uma área de 772 mil metros quadrados e 1.649 unidades. O projeto teve o cronograma original drasticamente reduzido com o objetivo de mitigar impactos ambientais e evitar o retrabalho gerado por intempéries climáticas prolongadas durante a fase de construção civil.

A estratégia de compactação de cronograma exigiu forte alinhamento operacional e dedicação mútua entre a iniciativa privada e os órgãos públicos locais. Convencionalmente esse tipo de obra é executado em 30 meses, a gente compactou para 6 meses, relatou o executivo. Ele justificou a decisão técnica: A gente sempre analisa muito a intensidade, mas a gente precisava analisar o tempo também. A intensidade no tempo: se a gente conseguisse reduzir o tempo, a gente minimizaria os impactos. Fleury complementou detalhando os riscos ambientais evitados: Quando a gente atravessa períodos chuvosos, a gente acaba tendo equipamentos fazendo retrabalho, gerando emissões desnecessárias, e invariavelmente vai haver algum assoreamento em algum momento. Isso potencialmente perturba a fauna e compromete um curso hídrico.

A sinergia com a prefeitura municipal foi apontada como um diferencial competitivo e um modelo efetivo de governança institucional. Toda revisão de projeto durou 1, 2 dias; toda divergência encontrada pela fiscalização foi corrigida em 1, 2 dias, com muito esforço nosso e do poder público para entregar esse valor, afirmou Fleury, reforçando o conceito de colaboração institucional. A gente precisa cada vez mais acreditar que a relação entre a iniciativa privada e o poder público deve ser uma relação que realmente garanta o equilíbrio do interesse público, da iniciativa privada e dos terceiros de boa-fé que estão envolvidos. Isso é, de fato, a governança.

Sustentabilidade urbana voltada para a habitação popular

O desafio de introduzir conceitos modernos de urbanismo e sustentabilidade em empreendimentos voltados para famílias de menor renda foi o foco trazido por Camila Fiuza, diretora de Desenvolvimento Imobiliário da MRV. Apresentando o projeto Sete Sóis — implantado em praças como Salvador, Campinas e São José dos Campos —, a executiva explicou que os macroempreendimentos são desenhados com base em sete pilares que privilegiam a conexão com a natureza, a segurança pública através da permeabilidade visual e a acessibilidade urbana a pé.

O planejamento territorial desses bairros busca aproximar o morador de comércios essenciais e áreas de convivência comunitária sem onerar o valor final do produto residencial. São bairros que tenham espaços de conexão com a natureza, de caminhar perto dela. A questão da segurança envolve também permeabilidade visual no muro dos empreendimentos, preservar os passeios públicos largos e ter câmeras de segurança monitoradas, pontuou, detalhando o modelo adotado. Essa questão da centralidade de comércio e serviço do 15 minutos a pé: ter sempre ali uma fachada ativa, ou um lote destinado ao uso comercial, ou um ponto de encontro da comunidade.

O grande obstáculo enfrentado pelas incorporadoras desse segmento é absorver tais melhorias estruturais sem encarecer o custo de aquisição para o consumidor final. O nosso cliente, o apelo é o bolso. Não existe nada que ele escolha mais do que pelo preço, porque ou ele consegue comprar, ou ele não consegue. A gente tem que conseguir fazer uma reengenharia interna para colocar esses atributos sem mudar o preço. Esse é o nosso maior desafio, ponderou a diretora. Ela ressaltou ainda o aspecto emocional e social da escolha habitacional: A pessoa saber que ela tá fazendo parte de algo muito maior ajuda nessa escolha. Não é um simples empreendimento, ele faz parte de um contexto muito maior. Questionada sobre os reflexos comerciais dessa estratégia, Fiuza confirmou o retorno positivo: Com certeza reflete em velocidade de venda. Indicação premiada: o cliente que comprou indica o próximo, então esse fluxo é muito mais fácil.

Encerrando a primeira etapa do painel, Angela Paiva, diretora regional do Secovi-SP em São José dos Campos, sintetizou a essência dos debates apresentados ao público e reforçou a necessidade de proatividade empresarial diante do novo cenário ecológico e econômico. A proposta foi exatamente isso: mostrar o que está sendo feito, bons exemplos, e trazer para o empreendedor esse pensamento, esse senso crítico. Mudança climática é fato. A gente tem que se antecipar para ver aquilo que nos traz prejuízo, para que a gente acabe tornando isso em oportunidade e qualidade de vida para o nosso consumidor final, concluiu.

Cenário macroeconômico, fontes de financiamento e demanda

O segundo bloco da convenção direcionou o foco para a análise de dados macroeconômicos e o comportamento do crédito habitacional brasileiro. Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, avaliou o ritmo de crescimento do mercado de habitação e alertou para um limite estrutural que se aproxima no que tange aos recursos tradicionais da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Segundo o economista, o volume de financiamentos concedidos já ultrapassou a marca de um trilhão de reais frente ao montante total disponível nessas fontes convencionais.

A busca por novas alternativas de captação de recursos com taxas de juros competitivas passa a ser uma prioridade estratégica para o mercado da construção civil nos próximos anos. Nós temos crescido em torno de 2% ao ano. Vamos reclamar, vamos chorar: a taxa de juros é alta, o mercado tá difícil, a classe média tá deprimida. Mas ela continua comprando imóvel. Nós continuamos vendendo imóveis e, mais do que isso, o financiamento imobiliário tá crescendo, completamente na contramão de tudo que deveria ou poderia estar acontecendo, avaliou Petrucci. Sobre o esgotamento dos fundos atuais, ele complementou: Nós temos 1 trilhão e 400 bilhões de recursos de caderneta de poupança e Fundo de Garantia, e eles já estão com mais de 1 trilhão em financiamentos concedidos. Estamos chegando numa hora que vamos bater no limite das possibilidades de financiamento com esses recursos, apontando o caminho vislumbrado pelo setor. O setor está trabalhando para ver outras formas de trazer algum dinheiro que tenha uma taxa de juros convidativa, e esse dinheiro é o dinheiro do pré-sal. É o dinheiro do pré-sal que o Brasil inteiro tá de olho, mas nós também queremos.

Petrucci também abordou os reflexos regulatórios e sociais de propostas legislativas recentes, como a discussão em torno da redução da jornada de trabalho para o modelo 6 por 1, avaliando o impacto direto sobre os cronogramas de unidades habitacionais comercializadas na planta. Nós temos 900 mil unidades em construção no Brasil, com quase 750 mil vendidas, com preço e prazo fechado. O que vai acontecer com essas obras? O que vai acontecer com esses compradores, com quem fez financiamento na planta na Caixa, se a obra estender por mais 3, 4, 5, 6 meses? O ministro falou: é, mas o trabalhador tá cansado, relatou. Em termos comparativos com crises anteriores, o economista demonstrou otimismo moderado: esse momento que a gente tá enfrentando é infinitamente melhor do que momentos que nós passamos no passado. Eu já vi darem carro, eu já vi darem mobília para vender imóvel, num tempo em que o preço de venda era mais baixo que o custo de construção.

Intenção de compra aquecida e os desafios da classe média

Complementando a análise de mercado, Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor e CEO da Brain Inteligência Estratégica, apresentou dados inéditos coletados sobre a demanda habitacional no interior do estado de São Paulo, registrando os maiores índices de intenção de compra desde o ano de 2019. O levantamento estatístico demonstra um consumidor altamente decidido e engajado na pesquisa ativa por imóveis, com forte concentração no segmento de habitação de interesse social, a exemplo do programa federal Minha Casa, Minha Vida.

O perfil do consumidor atual se diferencia pela maturidade da busca digital prévia antes da visita presencial aos stands de venda. Chegamos em 52% de vontade de comprar, é Brasil. No interior de São Paulo é um pouco mais alta, vai dar 54%. Isso significa que, nessas 42 cidades, nós temos 2 milhões e 100 mil famílias pensando em comprar um imóvel nesse momento, detalhou Araújo, especificando o comportamento de compra. O sujeito hoje, quando se dispõe a sair de casa para visitar um imóvel, é porque tá com muita vontade de comprar, porque já passou horas namorando na internet. Esse é o consumidor firme para o mercado imobiliário do interior de São Paulo.

A escassez de unidades novas voltadas para faixas específicas de renda, sobretudo no segmento econômico em municípios polo como Campinas, foi apontada como um gargalo a ser solucionado. Existe, para um imóvel novo, 4.678 famílias exclusivamente para o Minha Casa, Minha Vida de demanda num período de 6 meses. Dá para vender 5.000 unidades só na cidade de Campinas de venda firme nos próximos 6 meses se tivesse tudo isso de oferta, porque não tem. Há uma escassez, portanto, de produto, alertou o executivo. Ele também pontuou a retração na oferta direcionada à classe média, impulsionada pelos custos elevados associados aos encargos urbanísticos. Nós atingimos nesse primeiro semestre, se excluirmos o alto padrão, a menor participação de classe média da história. Hoje menos de 10% do mercado da cidade de São Paulo é três dormitórios; há 10 anos devia ser 30, 35%, explicou, detalhando a dinâmica de preços. É mais difícil de viabilizar um projeto de classe média, que precisaria estar sendo vendido a 10, 12, 14, 15 mil reais o metro, do que um projeto de alto padrão, vendido a 25, 30, 35 mil reais o metro.

As perspectivas futuras para a taxa básica de juros e seus reflexos na viabilidade de novos empreendimentos foram debatidas nas considerações finais do painel. Celso Petrucci demonstrou cautela quanto a projeções excessivamente otimistas de desoneração monetária. Eu não acredito mais em Papai Noel. Eu acredito que nós vamos ter mais 1, 2 pontos no máximo de redução de taxa de juros até dezembro. Se tudo correr bem com esse novo governo, no final de 2028 a gente vai estar com uma Selic próxima a 10, se conseguir. Não é o que fala o relatório do Banco Central, não é o que fala o Focus, mas a gente tem que contar também que o governo vá ter alguma atitude e acreditar na independência do Banco Central, ponderou. Fábio Araújo concluiu relacionando o panorama monetário à dinâmica setorial: Essa dificuldade de baixar a taxa de juros vai continuar impactando a viabilidade de empreendimentos de classe média, que vai impactar, por sua vez, a demanda de classe média. E isso pode, no bolo, diminuir o tamanho do mercado, ainda que o Minha Casa, Minha Vida continue forte.